Articolo aggiornato al 9 novembre 2026
Con la risoluzione n. 42/E del 4 novembre 2026 l’Agenzia delle Entrate chiarisce come vanno eseguite la trascrizione nei registri immobiliari e la voltura catastale degli atti di compravendita immobiliare con riserva di proprietà (artt. 1523 e seguenti del codice civile). L’obiettivo è rendere uniforme la prassi degli uffici, che finora non era omogenea.
1. La vendita con riserva di proprietà
Nella vendita a rate con riserva di proprietà l’acquirente entra subito nel godimento dell’immobile, ma diventa proprietario solo con il pagamento dell’ultima rata (art. 1523 c.c.): rischi e possesso passano all’acquirente dalla consegna, mentre la titolarità resta al venditore fino al saldo. Il trasferimento si produce automaticamente con il pagamento integrale, senza un nuovo atto.
2. Trascrizione fin dalla stipula
Secondo l’Agenzia, il contratto va trascritto immediatamente, al momento della stipula, ai sensi dell’art. 2643, comma 1, n. 1, c.c., così da renderlo conoscibile e opponibile ai terzi. Nella nota di trascrizione la riserva deve essere esplicitata come patto di natura reale (art. 17, comma 4, della legge n. 52/1985), indicando il negozio come «compravendita con riserva di proprietà». Nella nota si possono aggiungere altre informazioni utili, ad esempio la data prevista per il pagamento dell’ultima rata.
3. Voltura catastale subito, non al saldo
Il punto più rilevante riguarda il catasto: la voltura va eseguita già alla stipula e registrazione dell’atto (art. 3 del D.P.R. n. 650/1972, che prevede il termine di trenta giorni dalla registrazione) e non può essere rinviata al pagamento dell’ultima rata. L’intestazione catastale viene aggiornata in favore dell’acquirente recependo i dati della trascrizione. L’Agenzia ricorda che l’intestazione catastale ha finalità inventariali e fiscali e non modifica la titolarità civilistica, che resta al venditore fino al saldo.
4. Cosa succede al pagamento dell’ultima rata
Con il saldo la proprietà passa all’acquirente. Il pagamento va reso conoscibile con un’annotazione nei registri immobiliari a margine della trascrizione originaria, sulla base dell’atto (quietanza) che attesta il pagamento integrale. Non serve una nuova voltura catastale, perché l’intestazione è già stata aggiornata alla stipula.
| Fase | Adempimento | Riferimento |
|---|---|---|
| Stipula dell’atto | Trascrizione con la dicitura «compravendita con riserva di proprietà» nella nota | Art. 2643, c. 1, n. 1, c.c.; art. 17, c. 4, L. 52/1985 |
| Registrazione dell’atto | Voltura catastale in favore dell’acquirente, senza attendere il saldo | Art. 3 D.P.R. 650/1972 |
| Pagamento dell’ultima rata | Annotazione dell’atto di quietanza a margine della trascrizione | Art. 1523 c.c. |
| Dopo il saldo | Nessuna nuova voltura catastale | Ris. n. 42/E del 4/11/2026 |
5. Esempi pratici
| Situazione | Cosa fare |
|---|---|
| Atto stipulato a novembre 2026 con ultima rata prevista nel 2029 | Trascrizione e voltura subito; nel 2029, al saldo, solo annotazione della quietanza |
| Atto già stipulato in cui la voltura era stata rinviata al saldo | Verificare con il notaio e l’ufficio provinciale – Territorio come regolarizzare l’intestazione catastale |
| Acquirente che vuole sapere chi risulta in catasto | Dopo la voltura risulta intestatario l’acquirente, ma la proprietà civilistica resta al venditore fino al saldo |
6. Cosa fare in pratica
Chi acquista o vende un immobile con riserva di proprietà dovrebbe concordare con il notaio la corretta compilazione della nota di trascrizione e verificare l’esito della voltura dopo la registrazione. Al pagamento dell’ultima rata occorre conservare la quietanza e chiederne l’annotazione nei registri immobiliari.
Per approfondire o verificare la sua situazione può contattare lo studio a studio@fdfprofessionisti.com o allo 081.180.23.821.